תשואה על השכרת נכסים – מה מצפה למשקיעים? בחינת התשואות האפשריות והשפעת השוק המקומי
מבוא
השקעה בנדל"ן נחשבת לאחת הדרכים הפופולריות ביותר להשגת הכנסה פאסיבית ולבניית הון לאורך זמן. אחד היתרונות המרכזיים של השקעה בנכסי נדל"ן הוא האפשרות להניב תשואה על ההשקעה באמצעות השכרת הנכסים. עם זאת, ההשקעה בנדל"ן והשכרתו אינה נטולת סיכונים, וההצלחה תלויה במגוון גורמים, כולל מיקום הנכס, מצב השוק המקומי ותנודות הכלכלה. במאמר זה נבחן את התשואות האפשריות מהשכרת נכסים ונעמוד על ההשפעות של השוק המקומי על ההשקעה.
מהי תשואה על השכרת נכסים?
תשואה על השכרת נכסים היא מדד כלכלי שבוחן את הרווח הפוטנציאלי שניתן להפיק מהשכרת נכס ביחס לערכו של הנכס. החישוב הבסיסי של התשואה השנתית מתבצע על ידי חלוקת ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס במחיר הרכישה שלו, ולאחר מכן הכפלה ב-100 כדי לקבל את האחוז. לדוגמה, אם נכס שנרכש במחיר של מיליון שקל מניב הכנסה שנתית מהשכרה של 50,000 שקל, התשואה היא 5%.
עם זאת, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שיכולות להפחית את התשואה נטו, כגון עלויות תחזוקה, ביטוח, מיסים, שכר טרחה למתווכים, תקופות ריקות מדיירים, ועוד.
גורמים המשפיעים על התשואה מהשכרת נכסים
- מיקום הנכס: מיקום הנכס הוא אולי הגורם החשוב ביותר בקביעת התשואה. נכסים באזורים מבוקשים, עם גישה לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ושירותים קהילתיים, יניבו בדרך כלל תשואה גבוהה יותר, אך גם מחיר הרכישה שלהם יהיה גבוה יותר. לעומת זאת, באזורים פחות מבוקשים ניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר, אך התשואה מהשכרה עשויה להיות נמוכה יותר בשל ביקוש פחות גבוה.
- סוג הנכס: תשואה משתנה בהתאם לסוג הנכס – דירות מגורים, משרדים, חנויות מסחריות או מחסנים תעשייתיים. לכל סוג נכס יש את התשואה האופיינית לו ואת הפרמטרים הייחודיים שמשפיעים עליו. למשל, נכסים מסחריים יכולים להניב תשואות גבוהות יותר, אך גם רמת הסיכון בהם עשויה להיות גבוהה יותר.
- מצב השוק המקומי: שוק הנדל"ן המקומי משפיע ישירות על תשואת ההשכרה. בתקופות של גאות נדל"ן, כאשר הביקוש עולה על ההיצע, מחירי השכירות עולים והתשואה גוברת. לעומת זאת, בתקופות של ירידה בביקוש או מיתון כלכלי, מחירי השכירות יכולים לרדת ואף להוביל לתקופות ריקות ארוכות יותר.
- מצב הכלכלה הכללית: האקלים הכלכלי משפיע על השכרות נדל"ן בצורה ישירה. שיעור אבטלה גבוה או משבר כלכלי יכולים להפחית את הביקוש להשכרה ולהקשות על מציאת דיירים, בעוד תקופות של צמיחה כלכלית ויציבות תעסוקתית מגבירות את הביקוש.
- רגולציה ומיסוי: מדיניות ממשלתית כמו מיסוי על השקעות בנדל"ן, הגבלות על השכרת דירות קצרת טווח (כגון Airbnb) או שינויי חקיקה בתחום השכירות יכולים להשפיע בצורה משמעותית על תשואת ההשכרה.
השפעת השוק המקומי על התשואה
השוק המקומי הוא אחד מהפרמטרים המשמעותיים ביותר בקביעת רמת התשואה. בישראל, למשל, ניתן לראות הבדלים גדולים בין התשואות בערים מרכזיות כמו תל אביב, בהן מחירי הנכסים גבוהים מאוד אך התשואה אחוזית נמוכה יחסית, לעומת ערים בפריפריה, בהן התשואה גבוהה יותר באחוזים, אך גם רמות הסיכון ואיכות השוכרים עשויים להיות שונים.
מעבר לכך, המצב הפוליטי והביטחוני באזור עשוי להשפיע על השוק המקומי. אזורים הנמצאים בקרבה לגבולות או לאזורים בעלי מתיחות ביטחונית עשויים להוות השקעה בסיכון גבוה יותר עם תשואות משתנות.
סיכום
השקעה בנכסי נדל"ן לצורך השכרה יכולה להיות דרך אפקטיבית להניב הכנסה פאסיבית ולהגדיל את ההון האישי, אך היא דורשת הבנה מעמיקה של השוק המקומי וניתוח נכון של הסיכונים וההזדמנויות. תשואה גבוהה על השקעה תלויה במיקום, סוג הנכס, מצב השוק המקומי והמצב הכלכלי הכללי. משקיעים אשר ישכילו לבצע ניתוח מקיף של הגורמים השונים, עשויים ליהנות מתשואה משתלמת, אך עליהם להיות מודעים גם לסיכונים ולהשקיע בזהירות.
