יום לאחר שהוצגה תוכנית הדיור הממשלתית על ידי שרי השיכון, האוצר והפנים, משרד הפנים פרסם ביום שני האחרון (1.11) את תזכיר חוק מס הרכישה להערות הציבור. הצעת החוק מבקשת להעלות את המס שמשלמים רוכשי דירה שנייה ומעלה, על מנת לווסת את כניסתם של המשקיעים לשוק הנדל״ן. הצעת החוק תעבור הליך חקיקה מזורז והערות הציבור יתקבלו במשך שבוע אחד בלבד, כדי למנוע את הסתערות המשקיעים על השוק לפני כניסת המס החדש לתוקף.
על פי הצעת החוק ישתנו מדרגות מס הרכישה ויצטמצמו מחמש מדרגות לשתיים בלבד. במצב החדש ישלם כל רוכש דירה שזו אינה דירתו היחידה, מס של 8% מהשקל הראשון ועד שווי 5,348,565 מיליון שקלים. על כל חלק שעולה על שווי זה ישלם הרוכש מס של 10%. הסכומים שמגדירים את מדרגות המס מתעדכנים אחת לשנה על בסיס מדד מחירי הדירות.
למעשה, מדובר באותו המודל להעלאת מס שנקבע ע״י שר האוצר כחלון בשנת 2015, למעט עלייה של 11% בסכום שבו מתחייבים במדרגת המס הגבוהה של 10% (אצל כחלון הוא עמד על 4.8 מיליון שקל וכעת הוא עומד על 5.3). מצב זה נותר כך עד יולי 2020, אז החליט שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ, להוריד אותו ל-5% (עם מדרגות של 6%, 7%, 8% ו-10%) כדי לסייע לשוק הדיור להתמודד עם משבר הקורונה שפקד אותו.
רוכשי דירה ראשונה ימשיכו לשלם מס רכישה כרגיל: עד 1.75 מיליון שקל לא משלמים בכלל מס רכישה. מ-1.75 ועד 2 מיליון משלמים 3.5% מס. על החלק שמעל 2 מיליון ועד 5.35 מיליון משלמים 5% מס. ומ-5.35 עד 17.8 משלמים 8%. מעל 17.8 מיליון שקל משלמים 10% מס.
התוצאות של צעד זה ב-2015 הן אלו שהביאו להעלאה חוזרת של מס הרכישה. העלאת המס גרמה ללחץ מצד המשקיעים והביאה לשיא ברכישותיהם טרם כניסתו של המס החדש לתוקף. עם העלאת המס, נצפתה ירידה משמעותית במספר העסקאות של משקיעים. משרדי הממשלה שהחליטו לנקוט בצעד זה מצפים לראות את אותה ירידה בביקוש בשוק ההשקעה בנדל״ן.
מטרתה המרכזית של תוכנית הדיור הממשלתית הינה צינון שוק הנדל״ן, המאופיין בהיצע קשיח לטווח קצר, כלומר לא קיימת אפשרות להגדיל באופן מידי את כמות הדירות למגורים, לפיכך כאשר הביקוש לדירות עולה בצורה דרסטית, מחירי הדיור עולים גם כן.
כמו כן, המשקיעים מייצרים ביקוש עודף, המביא לעליית מחירים, שבא על חשבון רכישותיהם של הזוגות הצעירים.
הביקוש הגבוה לדיור נובע מסיבות שאינן קשורות לצורך במגורים, אלא כתוצאה מכניסתם של משקיעים רבים עם כסף נזיל וללא אפיקי השקעה מניבים לשוק הדיור. ב-12 החודשים שחלפו מאז הורדת מס הרכישה ועד היום, מחירי הדיור עלו ב9.2%, ויוזמי החוק מקווים שצעד זה ימתן את ביקוש המשקיעים ויעזור לייצב את מחירי הדיור.
בראיה היסטורית של הדברים, ב2015, בפעם האחרונה שמס הרכישה הועלה והוכרז על תוכניות מחיר למשתכן, הקהל חיכה זמן ממושך שהמחירים ירדו. מה שקרה בפועל הוא שהמחירים המשיכו לעלות, והמתנת הרוכשים התגלתה כטעות. אנו צופים שמה שעתיד לקרות, בעקבות חוסר האמון בצעדי הממשלה, המשקיעים לא ימהרו לסגת, ימשיכו לקנות דירות ולא ימכרו את נכסיהם הקיימים.
