בשורה דרמטית למשקיעי הנדל"ן בישראל !
חקיקה חדשה, שעברה אתמול (23 בינואר 2017) בכנסת משנה באופן משמעותי את יכולת המינוף של נכסי נדל"ן, בין היתר גם למשקיעים.
הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית את החוק להגברת התחרות ולצמצום הריכוזיות בשוק הבנקאות בישראל (תיקוני חקיקה), התשע"ז–2017.
החוק כולל סעיפים רבים המסייעים לפתוח את שוק האשראי בישראל לתחרות ולהקטין את השליטה של הבנקים בשוק.
במסגרת סעיף 3 לחוק, בוצעו תיקונים לחוק הבנקאות (שירותים ללקוח), שאחד מהם משפיע על אפשרויות המינוף של נכסי נדל"ן.
המצב הקיים לפני החוק החדש
במצב הקיים, הרוכש לוקח על דירה להשקעה משכנתא של עד 50% מערך הנכס, והבנק רושם משכנתא בדרגה ראשונה כבטחון על ההלוואה.
אם היית מבקש לקחת הלוואה נוספת על הנכס, היה נדרש אישור מפורש של הבנק שהינו בעל המשכנתא הראשונה.
הבנקים, בעלי המשכנתא הראשונה, כענין שבשגרה ואף בלי נימוק, היו מסרבים – וכך לא ניתן היה בפועל למנף דירה להשקעה מעל ל- 50% משוויה.
המצב החדש
החוק החדש שינה את המצב הקיים באופן דרמטי. הנה ציטוט הסעיף הרלבנטי שאושר:
אמור מעתה, כי בנק המחזיק במשכנתא ראשונה על נכס, אינו רשאי לסרב לרישום – ואף לא למימוש, של משכנתא שניה על הנכס!
למה זה דרמטי? כי אם יימצא מי שיהיה מוכן, בין אם בנק או גוף מלווה אחר, להלוות לך כמשקיע נדל"ן כסף כנגד הבטוחה של משכנתא שניה, הרי שעל הבנק בעל המשכנתא הראשונה נאסר למנוע זאת – ונפתחת לך האפשרות למינוף גבוה של ההשקעה.
איך אני כמשקיע נדל"ן יכול לנצל זאת?
פשוט מאוד. אם יש לך כבר דירה להשקעה שאתה רוצה למנף, בשלב ראשון תמחזר את המשכנתא בבנק תמורת 50% משוויה. לאחר מכן, אתה פשוט עושה שופינג בין מלווים למשכנתא שניה – בנקים, חברות ביטוח, מלווים חוץ בנקאיים וכיו"ב – בדיוק כמו שעשית על המשכנתא הראשונה עם הבנק.
במידה ותרכוש דירה להשקעה, אותו התהליך – קח עליה משכנתא מהבנק בגובה 50% מערכה, ולאחר מכן ערוך שופינג בין מלווים למשכנתא שניה.
לאחר שמצאת מלווה נוסף, אתה פונה לבנק בכדי לקבל אישור לרישום משכנתא בדרגה שניה על הנכס, ולבנק אסור לסרב (אלא אם יש לו סיבה מאוד טובה). עם האישור הזה אתה ניגש לטאבו ורושם משכנתא בדרגה שניה.
בצורה כזו, תוכל להגיע למינוף של 70, 80 ולעתים אף 100% משווי הנכס!
מתי החוק נכנס לתוקף?
החוק אמור להיכנס לתוקף בתוך חודשיים מפרסומו ברשומות. כיוון שפרסום ברשומות מחויב תוך 10 ימים מאישור הכנסת, הרי שמדובר על תחולה סביב חודש אפריל 2017.
החוק יחול על כל משכנתא ראשונה שנלקחת מיום הכניסה לתוקף (בין אם חדשה ובין אם מיחזור).
שים לב, המחוקק לא רצה לשנות את הכללים לגבי משכנתאות קיימות, אלא רק חדשות. אז אם לקחת את המשכנתא הראשונה לפני כניסת החוק לתוקף, הבנק לא יהיה מחויב להסכים לרישום משכנתא שניה.
לסיכום
החל מחודש אפריל 2017, כללי המשחק של מינוף השקעות נדל"ן משתנים בצורה דרמטית. למעשה לכל משקיע נדל"ן יהיה את הפוטנציאל למנף נכס אותו ירכוש מעבר ל- 50% הקיימים כיום.
איך זה ישפיע על שוק הדירות להשקעה? מוקדם עדיין לומר, גם כי צריך לראות איך בזמן אמת הבנקים יעכלו את המציאות החדשה שנכפתה עליהם.
מה שנראה, כי אולי מבלי משים, המדינה עשתה פה צעד שיעזור למשקיעי הנדל"ן למנף את הנכסים שלהם – וזו כבר בשורה טובה למשקיעים, שלאחרונה חשים רק בחבטות מצד הממשלה
